Wohnungsmärkte in Teheran und Moskau: Preisschock und paradoxe Signale

Die Wohnungspreise in Moskau versetzen selbst die obersten Währungshüter in Erstaunen. Alexander Danilow, Direktor der Abteilung für Bankenregulierung und -analyse der russischen Zentralbank, erklärte auf einer Konferenz, er sei „einfach schockiert“ über die Preisniveaus. Er wisse nicht, wie viel man verdienen müsse, um sich eine Eigentumswohnung in der Hauptstadt leisten zu können. Dieser Ausruf der Ratlosigkeit fällt in eine Phase des Umbruchs: Staatliche Förderprogramme laufen aus, die Markthypothek gewinnt an Fahrt, und die Branche sucht nach einem neuen Gleichgewicht. Laut einer Berechnung der Zeitschrift T-Sch müsste man für eine Einzimmerwohnung im Moskauer Zweitmarkt dreizehn Jahre lang das gesamte Gehalt zurücklegen.

Parallel dazu zeigt der Teheraner Immobilienmarkt einen merkwürdigen Widerspruch. Die Zahl der inserierten Verkaufsobjekte auf Online-Plattformen ist sprunghaft gestiegen, doch die tatsächlichen Transaktionen bleiben lahm. Ein Großteil dieser Inserate, so ergaben Recherchen, dient nicht dem ernsthaften Verkauf, sondern der Preissondierung und der Anhebung von Inflationserwartungen. In manchen Stadtteilen sollen die Angebotspreise um 40 bis 100 Prozent über dem Niveau des Vorjahres liegen – ein Anstieg, den die amtlichen Transaktionsdaten nicht bestätigen. Teheraner Maklerplattformen, warnen Beobachter, mutierten so zu Schaufenstern einer künstlichen Preisbildung, die vor allem echte Kaufinteressenten in die Zange nimmt.

Diese Preissprünge in Teheran sind umso bemerkenswerter, als sie in einer traditionell flauen Jahreszeit auftreten. Normalerweise zählen die Monate März und April zu den ruhigsten des Wohnungsmarktes. Die Inflationstreiber scheinen jedoch nicht allein aus dem Immobiliensektor selbst zu kommen. Der erste Vizepräsident des Teheraner Maklerverbandes, Dawud Biginejad, prognostiziert für den Sommer einen heißen Markt: Sobald die konkurrierenden Anlagemärkte Gold und Devisen ins Stocken gerieten, werde Liquidität in den Wohnungssektor strömen, sowohl von echten Wohnungssuchenden als auch von Investoren. Dies drohe einen zusätzlichen Preisdruck zu entfesseln.

Aus Moskauer Sicht steht die Frage im Raum, ob sich die Preise auf dem gegenwärtigen Niveau stabilisieren oder gar korrigieren. Danilow selbst ließ offen, wohin die Reise gehe. Die Zentralbank beobachtet aufmerksam, wie sich Ratenzahlungsmodelle der Bauträger entwickeln; ein entsprechendes Gesetz zur Regulierung solcher Geschäfte stehe bevor. Die Verunsicherung der Käufer spiegelt ein tieferes strukturelles Problem: Die Schere zwischen Einkommen und Immobilienpreisen klafft in beiden Metropolen immer weiter auseinander. Während sich in Teheran eine spekulative Blase aufzutürmen scheint, zeigt der Moskauer Markt Anzeichen einer Überhitzung, die selbst die Währungshüter alarmiert. Beobachter in den Hauptstädten fragen sich, ob die kühle Vernunft der Regulierer oder die heißlaufenden Erwartungen der Marktteilnehmer die Oberhand behalten werden.