Immobilier à Téhéran et Moscou : une flambée des prix qui interroge les marchés

À Téhéran, le marché immobilier vit une contradiction flagrante : les annonces de vente se multiplient sur les plateformes en ligne, avec des prix en hausse de 40 à 100 % par rapport à la fin de l’année dernière, mais les transactions réelles restent atones. Les enquêtes de terrain révèlent que nombre de ces annonces ne visent pas une vente effective, mais servent à sonder le marché et à alimenter les anticipations inflationnistes. Les plateformes, censées connecter vendeurs et acheteurs, deviennent ainsi des vitrines de fixation artificielle des prix, au détriment des acquéreurs réels. Cette hausse du nombre d’offres sans augmentation des échanges témoigne d’une anomalie dans un mois d’avril qui est traditionnellement l’un des plus calmes de l’année.

En Russie, c’est depuis le sommet de l’appareil réglementaire que l’alerte est venue. Alexandre Danilov, directeur du département de la régulation bancaire et de l’analyse à la Banque centrale, a déclaré son « choc » face aux prix des appartements à Moscou. « Je ne sais pas combien il faut gagner pour acheter », a-t-il confié lors d’une conférence, illustrant son propos par le calcul selon lequel il faudrait économiser treize années de salaire intégral pour acquérir un studio dans la capitale. Le marché russe traverse une phase de transition, marquée par la réduction des programmes étatiques et la montée en puissance des crédits hypothécaires commerciaux, et la recherche d’un nouvel équilibre reste incertaine.

Les deux capitales connaissent donc une pression haussière, mais les mécanismes diffèrent. À Téhéran, l’envolée des prix affichés semble largement artificielle, tandis qu’à Moscou, elle découle d’un réajustement post-soutien public. Le vice-président de l’Union des agents immobiliers de Téhéran, Davoud Biginejad, anticipe un été actif : si les marchés concurrents de l’or et des devises se calment, les liquidités pourraient se déverser dans l’immobilier, attirant à la fois les investisseurs et les acquéreurs réels, ce qui accentuerait la pression sur les prix.

À l’approche de la saison des locations, les observateurs iraniens redoutent une nouvelle dégradation de l’accessibilité. En Russie, la Banque centrale surveille de près les mécanismes de vente à tempérament et attend l’adoption d’une loi permettant de les encadrer. Dans les deux cas, la question centrale demeure : à quel prix les ménages pourront-ils encore se loger dans les métropoles ?