Crédit, coûts, paradoxes : les marchés immobiliers émergents sous pression

Les banques russes durcissent considérablement leurs conditions hypothécaires. Selon les données de la Banque centrale et du Bureau national de l’historique de crédit (NBIKI), l’écart entre les sommes demandées et effectivement accordées a atteint un tiers au quatrième trimestre 2025 : en moyenne, les emprunteurs sollicitaient 6,1 millions de roubles, mais ne se sont vu proposer que 4,1 millions. Ce fossé, qui n’était que de 21 % au trimestre précédent, témoigne d’une évaluation plus sévère de la solvabilité et d’une prudence accrue face aux risques. Parallèlement, le taux d’approbation des dossiers a chuté, passant de 43 % il y a un an à une fourchette de 30 à 37 %. Une seule exception notable : la banque VTB a abaissé de 1 point ses taux pour les crédits à la construction individuelle, les portant à 18,4 % pour sa clientèle salariée, sous conditions strictes d’apport personnel.

De l’autre côté de l’Atlantique, le marché argentin présente un paradoxe singulier. Les coûts de construction, libellés en dollars, ne cessent d’augmenter depuis fin 2023, avec une hausse de 12 à 13 % sur une période de quatre mois, alors que les prix de l’immobilier stagnent ou reculent. Cette situation érode la rentabilité des promoteurs, confrontés à des marges dans le rouge. Pourtant, les ventes ne fléchissent pas : à Buenos Aires, 5 472 actes de vente ont été enregistrés en avril, un chiffre quasi identique à celui d’avril 2025, pour un montant total en progression de 18,4 %. Le crédit hypothécaire ayant perdu de sa vigueur, les acquéreurs semblent recourir davantage à leurs fonds propres ou à des mécanismes alternatifs, signe d’un marché où la demande solvable s’adapte en contournant le financement bancaire.

Au Brésil, l’alerte vient du segment des achats sur plan. Si les mensualités paraissent douces pendant la construction, la livraison des clés marque le début du remboursement du prêt immobilier, souvent sur 20 à 30 ans. Or, comme le souligne l’analyste Vinícius Mastrorosa, le coût de ce financement pourrait grimper significativement d’ici deux à trois ans, piégeant les acquéreurs dans des échéances bien plus lourdes que prévu. Cette perspective jette un froid sur l’accession à la propriété dans un pays où l’inflation et les taux directeurs restent volatils.

Ces trois instantanés dessinent les contours d’un secteur immobilier émergent sous contrainte, où les politiques monétaires nationales et la conjoncture mondiale se répercutent inégalement. En Russie, le resserrement du crédit reflète la volonté des prêteurs de limiter leur exposition dans un contexte de taux élevés et de demande incertaine. En Argentine, l’inflation en dollars et le contrôle des changes favorisent un marché à deux vitesses, où la pierre reste une valeur refuge pour les épargnants. Au Brésil, l’endettement hypothécaire à long terme expose les ménages aux revirements de la politique monétaire. À moyen terme, ces marchés pourraient converger vers un ralentissement plus marqué si la hausse des coûts du crédit se généralise, obligeant gouvernements et banques à revoir leurs dispositifs de soutien à l’accession.